Tag Archives: อาคารชุด

บริหารจัดการอาคาร ดี ต้นทุนนี้ไม่บานปลาย

บริหารจัดการ_คอนโด_บ้าน

การ บริหารจัดการอาคาร อย่างมีศักยภาพ ตอนนี้เราอยู่ในช่วงเปลี่ยนฤดูกาลจากฤดูฝนเข้าสู่ฤดูร้อนอย่างเป็นทางการ ทำให้เป็นช่วงที่ต้องมีค่าใช้จ่ายสำหรับการดูแลรักษาขึ้น จึงควรมีการวางแผนการ บริหารจัดการอาคาร หรือหมู่บ้านอย่างมีศักยภาพ เนื่องจากใช้ทำการดูแลสภาพ ระบบของอาคารและระบบภายในต่างๆ ของทั้งตัวบ้าน และคอนโด เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการรองรับสภาพอากาศที่ร้อนอบอ้าว ส่วนผู้รับหน้าที่ดูแลอาคารหรือหมู่บ้านยังถือเป็นโอกาสที่ดีในการทำการสำรวจและวางแผนปรับปรุงอาคารทั้งด้านกายภาพ คือ การสำรวจสภาพของอาคาร อาจจะเป็นการทาสีตัวอาคารหรือตัวบ้านให้ดูดีอยู่เสมอ รวมถึงดูแลสภาพภายในอาคารซึ่งก็คือระบบประกอบอาคารที่ซ่อนอยู่ในอาคาร ซึ่งส่วนนี้ถือว่ามีความสำคัญมากเพราะเปรียบเสมือนตัวขับเคลื่อนให้อาคารมีชีวิต ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบลิฟต์ รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย และการดูแลอาคารทั้งด้านนอกอาคาร ส่วนระบบประกอบภายในอาคารนั้นมีทั้งการดูแลรักษาแบบก่อนเกิดเหตุ ความเสียหายกับหลังเกิดเหตุความเสียหาย ซึ่งจะเกิดต้นทุน มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องค่อนข้างสูง เพราะส่วนใหญ่จะเป็นเครื่องจักรที่มีความซับซ้อน อีกทั้งยังมีต้นทุนด้านบุคลากรที่ไม่สามารถหลบเลี่ยงได้เพิ่มมาอีกด้วย     อย่างไรก็ตามเราสามารถหาทางออกเพื่อลดต้นทุนดังกล่าวได้ ด้วยการวางแผนการบำรุงรักษาสำหรับการดูแลก่อนเกิดเหตุความเสียหาย ซึ่งการวางแผนนี้จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนและค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้น โดยเริ่มการบริหารจัดการอาคาร จากการจัดทำตารางระบุรายละเอียดของอุปกรณ์หรือเครื่องจักรทุกชนิดของแต่ละอุปกรณ์ในอาคารว่าแต่ละตัวมีสภาพการทำงานเป็นอย่างไร อายุการใช้งานนานแค่ไหน และมีรอบการบำรุงรักษากี่รอบต่อปี ซึ่งการแจกแจงข้อมูลต่างๆ ของแต่ละอุปกรณ์ออกมาอย่างชัดเจนนี้จะช่วยทำให้ผู้ดูแลอาคารสามารถลดความผิดพลาดในการกำหนดและการตรวจสอบรอบของการบำรุงรักษา และเมื่ออุปกรณ์ได้รับการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอก็จะสามารถช่วยยืดอายุการใช้งาน รวมถึงการทำตารางดังกล่าวยังจะช่วยให้ผู้ดูแลอาคารสามารถวางแผนด้านงบประมาณสำหรับเตรียมการในการเปลี่ยนอุปกรณ์ตามอายุ โดยกำหนดเป็นงบประมาณระยะสั้น สำหรับอุปกรณ์ที่ต้องเปลี่ยนบ่อยหรือเปลี่ยนรายปี การประเมินงบประมาณระยะกลางสำหรับอุปกรณ์ที่มีอายุการใช้งานนานพอสมควร และงบประมาณระยะยาวสำหรับเปลี่ยนแปลงอุปกรณ์ขนาดใหญ่ เช่น ลิฟต์ เป็นต้น ซึ่งหากอาคารใดที่มีการวางแผนงบประมาณเป็นอย่างดีแล้ว ก็จะส่งผลโดยตรงต่อการบริหารค่าส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังทำ ให้การวางแผนปรับเพิ่มค่าส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพไม่มีการขึ้นแบบก้าวกระโดดจนสร้างความเดือดร้อนให้เจ้าของร่วมอย่างแน่นอน   […]

ค่าส่วนกลาง จ่ายแล้วไปไหน?

เราจ่าย ค่าส่วนกลาง กันทำไม ? ค่าส่วนกลางมีไว้สำหรับส่วนทรัพย์สินส่วนกลางที่จำเป็นต้องมีคนมาบำรุงรักษา ดูแลความปลอดภัย ซึ่งก็คือ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด โดยทางนิติบุคคลจะเรียกเก็บจากลูกบ้านทุกห้อง ทุกหลังในทุก ๆ ปี เพื่อนำเงินเหล่านี้ไปบำรุงทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ ที่ลูกบ้านใช้ร่วมกัน เช่น สวนในโครงการ สระว่ายน้ำ การทำความสะอาด ฟิตเนส ที่จอดรถ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าทำความสะอาดกระจกจากนอกอาคาร ค่าถังดับเพลิงที่ต้องเปลี่ยนตามกำหนดเวลา ระบบความปลอดภัย ในโครงการ เป็นต้น แล้วต้องจ่ายเท่าไร? การคำนวณจะคิดเป็นตารางเมตรตามที่ นิติบุคคล ได้กำหนดไว้  หากลูกบ้านถือครองห้องขนาด 30 ตารางเมตร ลูกบ้านก็จะต้องจ่ายในราคาของ 30 ตารางเมตรนั้นเอง ค่าส่วนกลางอาจจะมีการเพิ่มขึ้นได้ตามภาวะเงินเฟ้อและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจำนวนค่าส่วนกลางจะแตกต่างกันไปแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ความมากน้อยของส่วนกลางว่ามีฟังก์ชันที่ใช้ในส่วนกลางมากน้อยแค่ไหน ขนาดความเล็กใหญ่ของโครงการ และจำนวนยูนิตในของแต่ละโครงการ อาจสังเกตได้ว่าโครงการ High rise ที่มีส่วนกลางให้ใช้มากกว่าจะเก็บค่าส่วนกลางในราคาพอ ๆ กับโครงการ Low […]